稼ぐためにはそれ相応のリスクを負う
「かぼちゃの馬車」のスマートデイズ、大東建託・レオパレスなどのサブリース契約を考える
サブリース契約とは不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、転貸しするもの。
「30年一括借り上げ家賃保証」「利回り○○％」と言った誘い文句でアパート経営を勧めてきます。
また、相続税対策や土地を手放したくない人、最近では定年後の安定収入が欲しい人にもアパート経営を積極的に勧めています。
アパートの所有者は、土地を用意して建物を銀行に借りて作るだけで面倒なことをせず、月々○○円の収入を得れるという事で人気でした。
しかしながら、楽してお金儲けができるほど世の中甘くはありません。
楽して儲ける話ならわざわざ営業をしたりCMをしたりしてアパートオーナーを募りません。こそっとしてます。
弱みに付け込む業者は悪いが、騙される方も不用心
知り合いの親戚は大手の業者と契約をして、サブリースでのアパート経営をしています。
代々続く農家でしたが、作物を作るのも大変なこともあり、土地をどのようにして次世代に引き継ごうと考えていたようです。
都会に住む人なら、「土地が要らなくなれば売ればいいのでは？」と考えそうなものですが、先祖から代々受け継がれた人にとっては基本的に土地は手放さないものとして考えます。
そういった事情にうまく漬け込んで業者はサブリースでのアパート経営を勧めてきます。
これまで全く不動産経営をしたことのない素人が、あれやこれやと営業をかけられて「30年家賃保証」などと言われれば、リスクの低い話かなと思ってしまうのも無理はありません。
そもそもの動機が「儲けよう」より、「子や孫の土地を残そう」といった所がスタートなので、判断も甘くなると思います。
はじめは新築物件だし、それなりに入居者もいます。はじめは話通りのお金ももらえるので安心しています。
しかしながら、年月が経てば建物も傷みますし、古い物件は客付けも大変になってきます。
入居者がいなくても家賃保証をしてくれるほど甘い訳もなく、入居率を高めるため営業担当は「家賃の値下げ」一本で押し通してきます。
そうなれば当初想定されていたもらえるお金が減っていき、借金返済だけでも苦しくなってきます。
業者にすれば、物件を建ててくれた段階で相当な利益をとっているので、いつ契約を解除しても良いわけです。
建てた時点で立場は逆転しており、生殺与奪を業者が握っていると言っても良いでしょう。
はじめにその話を聞いた時は、「やっぱり上手い話はないんやなぁ」と思い、「酷いことをする業者もいるんやな」くらいにしか思いませんでした。
経営改善的に考えれば、値下げで人を集めるだけでなく、高くても入居してくれる人や長く入居してくれる人をいかに呼ぶかを考える必要があると思います。
普通の事業であれば、それを考えるのが経営であり、一般の不動産経営をされている人も同じくらい色々考えています。
考える事、実行することを怠り、人任せとなっている段階で、酷な言い方になりますが、騙される方にも少々問題があると思います。
投資は慎重に
5/29放送の「ガイアの夜明け」で、スマートデイズが取り上げられていました。
そこでは、謝罪する社長と怒り心頭のオーナーの様子が映し出されていました。
中には老後の足しにと考えて投資をした人もいるようです。
被害にあわれてしまった方は非常に気の毒ですが、身の丈に合わない投資をする場合はもっと慎重に判断をされるべきです。
スマートデイズはシェアハウス型の物件でしたが、7～8％の高利回りが本当に実現できるのか、30年も安泰なのか、失敗した場合の出口戦略を考えているのか、などなど、億に近い借入を行っての投資なので、自らが情報を集めて判断しても良かったと思います。
同じお金を投資するなら、自分で考えてできるかどうか、無理なら人任せにしないといった判断をしてもらいたかったです。
投資のスキルはすぐには身につかない
定年退職後、年金だけでは足りないという事で、投資をされる方もいます。
不動産や株など、投資の対象は様々ですが、スキルは一朝一夕には身に付きません。
試行錯誤を繰り返しながら、たまには痛い目にもあいつつ、致命傷を負わないようにスキルを身につけていく必要があります。
実際に儲けている人は、たくさん勉強もしていますし、痛い目にも合っています。
なるべく早いうちから少しづつ投資のスキルを身につけていきましょう。
まとめ
経営をするには人任せではいけません。
どうすればよいのかを日々考え、試行錯誤を繰り返しながら少しづつ改善していきます。
投資も経営も同じです。
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末信 公平
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